不動産投資の示し方
専有部分というのは住戸の内部のことですが、まぎらわしい部分もあるので注意が必要です。
まず各住戸に設置されている玄関ドアですが、外側は共用部分です。
勝手に色を塗り替えたり、ドアを取り替えたりすることはできません。
部屋と部屋を仕切る「間仕切り壁」はすべて専有部分ですが、住戸と住戸の境目の「戸境壁」は基本的に共用部分です。
クロス（壁紙）の張り替えはできますが、大きな穴を開けてはいけません。
少し意外な気もしますが、バルコニーも共用部分です。
火災などが発生した場合には、避難路として使われます。
植木や荷物などを乱雑に置いて人が通れなくなるようなことのないようにしましょう。
共用部分も住民一人ひとりが大切に利用するよう心がけねばなりません。
子どもが外廊下にいたずら書きをしたり照明を割ったりすれば、親が修理費を負担する必要があります。
専有部分のように「そのうち直せばいい」というわけにはいきません。
共用部分の維持管理は管理費や修繕積立金でまかなわれます。
住宅ローンとともに毎月支払うのはなかなかたいへんですが、滞らせて他の住民に迷惑をかけないようにしたいものです。
一戸建てはマンションと違って管理費も修繕積立金もかかりません。
それだけ維持管理に必要な費用も安上がりなように思えますが、そうとも限らないでしょう。
むしろ鉄筋コンクリートの丈夫なマンションに比べて、木造の一戸建ては傷みやすく、年月が経つにつれて修繕すべき部分も多くなってくるのが一般的といえます。
マンションのように計画的に修繕工事が行なわれないぶん、かえって傷み具合も大きくなることもありうるのです。
マイホームをいつまでも長持ちさせようと思うなら、自分自身で修繕費用を積み立てておくぐらいの心がけが必要です。
さもないと買って二○年も経た睦物の紺捕管畦（一戸建て編ないうちに建て替えることになり、ふたたび大金を投じることにもなりかねません。
苦労して手に入れた一戸建ても、将来売ることがあるかもしれません。
このとき、買ったときよりも高い価格で売れたら、その差額（譲渡所得といいます）に対して所得税がかかります。
ただし、譲渡所得からは買ったときの費用と売ったときの費用が差し引かれます。
買ったときの費用とは仲介手数料や税金などですが、もし途中で増改築をしていれば、その費用も含まれます。
買ったときの費用が大きければ譲渡所得が少なくなり、それだけ税金が軽く済むというわけです。
そこで、マイホームを増改築したときは、そのときの領収書をなくさずに取っておくことが重要になります。
ただし、手入れや補修といった生活に必要な範囲の費用は含まれません。
雨漏りやサッシの建て付け不良、床の傾きなど、どんなに維持管理に気を配っても、住んでしばらく経つと、どこかに不具合が出ることがあります。
住んでいる人に落ち度のない場合は、売主側がどこまで対応してくれるのかが問題になります。
買うときに注意深く点検したにもかかわらず、見つけられなかった欠陥を「隠れた暇疲」といいます。
民法の原則では買主が暇漉を発見してから一年以内であれば、売主に対して損害賠償や契約解除を申し入れることができることになっています。
このことを「売主が暇戒担保責任を負う」といいます。
しかし、不動産の暇庇は、もともとその建物に欠陥があったのか判断に迷うケースが少なくありません。
たとえば雨漏り一つとっても、新築当時から屋根の構造や施工のやり方に問題があったのか、建てたあとに台風などで屋根にトラブルが発生したのか、原因がどこにあるのかを証明しづらいのです。
そこで売主が不動産会社の場合は、「引き渡しから二年まで」に発見された暇疲について、売主が責任を負う決まりになっています。
この期間を「三年まで」というように延ばすことはできますが、逆に「一年まで」などと短くすると、その取り決めは無効になり、民法の原則が当てはめられます。
つまり買主に不利な契約をした場合は、買ってから何年後でも、暇庇を発見して一年以内に申し出れば損害賠償などを請求できるのです。
なお、中古のように売主が個人の場合は、暇漉担保責任の期間や条件を個別に取り決めるケースが多いようです。
担保責任とは別に、ほとんどの不動産会社では独自にアフターサービスの基準を決めています。
これは「決められた期間内なら無償で不具合部分を修理します」という取り決めのことです。
最近は主な業界団体などでひな型をつくり、雨漏りや浴室床の漏水など、とくに重大な不具合については「一○年保証」を取り入れるケースが増えてきました。
マンションを買う前には、こうしたアフターサービスがあるかもチェックしたいものです。
一戸建ての場合も、暇流担保責任に関する考え方はマンションと同じです。
アフターサービスについても、業界団体の基準にのっとって「最長一○年」の保証をつけているケースが増えてきました。
なかには「二○年保証」といった長期のアフターサービスをつけている企業も見受けられます。
ただ、一戸建ての場合は中小の工務店や不動産会社が手がけるケースも多く、必ずしも長期保証が行き渡っているとはいえません。
いまでも「最長二年」という水準のサービスにとどまっているケースも多いようです。
そうした物件に出会ったら、「防水や構造躯体の保証期間を一○年にしてもらえませんか」と聞いてみるといいでしょう。
一戸建ての場合は公庫の「高耐久性木造住宅」として認定されている家を選ぶという方法が最も確実です。
一○○万円の割増融資が受けられるだけでなく、財団法人性能保証住宅登録機構というところから住宅性能保証制度の保証書が交付されるのです。
この保証制度では、不動産会社や建設会社が保険料を支払って責任保険に加入しています。
万一不動産会社や建設会社が倒産しても、補修費の八○％は保証されます。
さらに買って一○年以内に売る場合は保証が売却先に受け継がれるので、中古としても売りやすいというメリットがあります。
なお、この住宅性能保証制度は、公庫の高耐久性木造住宅でなくても利用できることになっています。
自分で家を建てるときも「性能保証住宅にしてください」と頼んでみてはいかがでしょう。
なお、同制度はマンションにも適用され、すでに保証付きマンションが全国で増え始めています。
家を長持ちさせるために、日頃の暮らし方一つにも注意や工夫を忘れないようにしましょう。
冬の朝、窓やサッシに水滴がたまることがあります。
これが「結露」で、室内の暖かい空気が冷たいガラス窓やサッシで冷やされて起きる現象です。
結露は窓ガラスだけでなく、外気に面した外壁や押入れの壁などでも発生することがあります。
とくに壁の内部で発生する「内部結露」は湿気が外に抜けず、木材が腐朽しやすくなります。
またマンションではコンクリートの水分が抜けるまでの築後二?三年間は、結露が発生しやすくなっています。
カビの原因ともなる結露を防ぐには、以下のような点に注意します。
とくに炊事中のキッチンや入浴後の浴室などは換気扇で強制換気を。
押入れにはすのこを敷く、家具類は壁から五〜一○センチ離す、などの工夫を。
加湿器の使いすぎに注意。
室内で洗濯物を干す場合は換気を十分に。
マンションなら浴室乾燥機などを活用する。
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